宝山税务局实施房地产业建售一体化管理

　　上海市宝山区税务局通过对房地产行业实施建设销售一体化管理，有效提升了该行业的税源专业化管理水平，使纳税人的纳税遵从度明显提升。截至2011年3月底，该局房地产行业完成税收18.3亿元，同比增收4.6亿元，增幅达33％。

　　一体化管理是解决传统管理模式弊病的关键

　　房地产开发项目建设销售一体化管理，就是指税务部门通过加强与规划和国土资源管理局、发改委、城乡建设和交通委员会、房管局等部门的互动与协作，以信息平台为依托，实现多方监管信息共享，并利用信息平台完成数据比对工作，查找税源监控疑点，对房地产开发企业及相关建筑工程项目的税源实行全方位跟踪式监控的管理模式。

　　宝山区税务局自2009年起就开始了一体化管理机制的实践与探索。该局根据房地产开发项目周期长、征税环节多、涉及税种多等特点，开展了大量的调研，最终确认以房地产开发项目为抓手的一体化管理机制，是有效解决传统征管模式下由于第三方信息缺失、房地产税征缴工作缺乏抓手的关键。当年4月份，该局制定了《宝山区房地产开发项目建设销售一体化管理暂行办法》，并由区委、区政府牵头，多次召开区相关管理部门共同参与的联席会议，商讨与房地产开发项目相关的第三方信息的共享方案，全力推进此项工作。6月份，该局完成了一体化管理信息平台的搭建；7月份，平台投入试运行；8月份，平台正式运转。

　　信息共享为多部门协同治税提供支持

　　按照一体化管理要求，每月由分局专人专岗按时将房地产开发项目第三方信息导入一体化管理信息平台。导入的第三方信息主要包括来自区土地储备中心、规划和国土资源管理局、发改委、城乡建设和交通委员会、房管局等部门关于房地产开发项目土地招投标、出让、立项、工程开工、工程竣工备案、房产预售等环节的各类信息；各税源管理所落实包括开发产品成本对象备案信息、房产项目销售明细台账等监控数据的采集、复核等工作，形成第二方信息；平台根据第一方信息，即征管系统内现有信息，如企业纳税申报表、财务报表、申报入库记录等，与第二方信息和第三方信息，即相关部门的共享信息，按照项目对数据进行整合，生成综合分析情况表和税收管理表，综合分析情况表和税收管理表将分析比对后产生的异常情况进行列示，并生成即时预警，要求税收管理员进行干预。通过一体化管理，该局基本实现了房地产行业由税务部门单一治税向地方政府主导下多部门协同治税的转变。

　　利用平台各类信息，宝山区税务局可以在房地产开发项目土地出让、立项、工程开工、竣工备案、预售等环节实施税源监控，对存在异常情形的，提前将预警信息告知纳税人，强化税收的风险管理，提高税源管理质效。

　　新机制实施两年多取得明显成效

　　宝山区税务局实施房地产建设销售一体化管理至今，已采集各部门涉税第三方信息共计893条，对59个房地产开发项目开展了成本对象备案管理，对39个房地产开发项目开展了销售收入申报管理，成效显著。如在对部分房地产开发项目税源监控过程中，通过对其中某项目实际列支建筑成本与第三方信息比对分析，发现了开发企业存在通过与施工单位关联操作，虚构建筑成本3000万元的行为，最终查补各类税款962万元。

　　此外，该机制也进一步夯实了该局行业纳税评估工作的基础。依托该机制，区局仅今年第一季度就先后开展了“实际列支建筑单位成本与第三方单位中标成本比对”、“景观绿化费和规划设计费平均成本与实际列支单位成本的比对分析”、“建筑项目按照时间进度对比分析营业税缴纳差额”等多项风险预警分析，对8个房地产项目和相关7个建筑工程项目实施了纳税评估工作。

　　下阶段，宝山区税务局将集中围绕路径优化、方法创新、指标固化等具体工作对一体化管理机制进行持续优化。

　　（摘自中国税务报）